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    房住不炒背景下的22城土地集中供應帶來哪些深刻影響?

    房住不炒背景下的22城土地集中供應帶來哪些深刻影響?

    分類:
    行業新聞
    發布時間:
    2021/02/25
    瀏覽量
    01

    背景

    近日,天津、鄭州、青島均發布了住宅用地分類調控相關文件,文件指出2021年住宅用地實現集中發布出讓公告、集中組織出讓活動的“兩集中”政策,且全年公告不能超過3次,除上述3個城市外,網傳還有19個城市分別是,北上廣深4個一線城市和南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、無錫。房住不炒背景下,三道紅線、銀行貸款限制以及土地供給端的新政將會全方位的保障房子回歸居住屬性。

     

    02

    影響

    此消息一出,立時炸開了鍋,不少客戶都找到我們詢問了相關情況,房企朋友最初比較關心22個城市名單,后又關心政策的影響,政府朋友詢問有沒有先例,具體在操作層面怎樣執行。目前來看,還要等待未來政策細則,但對于開發商和政府的運營能力都是一個極大的考驗。

     

    ◆ 影響一:1年推3次住宅用地,資金如何保障?

     

    以杭州為例,2020年共推出住宅用地165宗,按照新規一次的推出量在50宗以上,如果杭州、上海、蘇州、寧波同時推地資金需求量更大。房企要跟隨政策及時調整,第一、開發商的銷售計劃要跟著土拍的節奏出現明顯的變化,6月拍地,4,5月就要促回款保證賬面資金;第二、聯合拿地方式將會為房企減少資金、運營、銷售等多重壓力,可以優先考慮;第三、融資能力將得到巨大考驗,國企的優勢將會被放大,未來國企拿地將會占比更大,民企可以積極考慮和國企加強合作,互利共贏。

    ◆ 影響二:投資團隊經受考驗?

    按照現有政策,投拓人員工作總量不變,但是各區域的投資部將會出現在3次土地公告后工作量暴增的場景,在短時間內完成大量的初步研判、實地踏勘、報告撰寫等工作成為了投拓人員必須要具備的能力。同時總部如何集中審查也是需要考慮的事情,畢竟買錯一塊地,將承受巨大損失。因此新政推出后,對投拓人員的素質與公司投資決策會有更高的要求。

     

    ◆ 影響三:集中上市你死我活?

     

    集中供應意味著集中上市,同批次供應50宗以上的土地,項目入市時間相近,入市項目競爭將會異常激烈,將會對商品房市場形成一定的沖擊,抑制城市房價上漲。對房企的前期研判能力,融資能力,以及產品能力,營銷能力都提出了新的考驗。把原本已經夠激烈的競爭,再次拉升到了一個新的水平上。

     

    ◆ 影響四:城市研判尤為重要?

     

    22個城市基本包括了5大城市群中的熱點城市,面對單次大量供地時,可能會出現投資了北京,會錯過武漢,選擇了長三角,大灣區再好的地也只能干瞪眼。在資金有限的情況下如何做取舍就顯得尤為重要,需要企業對城市發展趨勢及板塊價值進行科學研判。中指·地主城市研究模塊從經濟水平、人口潛力、資源優勢、市場表現4大維度,上百個指標分析城市間與城市內部各板塊投資價值,助力企業對不同城市及區域的潛力、市場周期進行精準研判。

     

     

    ◆ 影響五:地方政府壓力更大?

     

    單次大批量的土地供應,也對政府的管理能力提出了更高要求,比如在同一時間的不同區域供地,來對沖供應節點同區域出現大量供應,減少開發商銷售顧慮。亦或是城市間協調公告時間,避免城市間競爭等??傊?,各個城市集中推地將促使地方政府更加科學、合理地設定土地推出價格以及地塊類型配比,對地方政府形成有效約束。

    03

    結語

    進入2021年,政府對商品房市場的調控花樣百出,此次土地供應端改革,將在短時間內掀起土地市場巨大的波浪。從長期看,達到“穩地價、穩房價、穩預期”的目標后,政策的延續性還需時間證明,我們也會持續關注。

     

     

    來源:中指研究院 

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